Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

⚰️ Не спешите хоронить участок Реальная история из Тверской области. Человек хочет сформировать земельный участок в деревне. Подаёт схему, заявление на предварительное согласование — получает отказ. Причина? Рядом кладбище. Ну что сказать… соседство спокойное. Но земельное законодательство требует чуть больше конкретики. 🙂 Открываю карту. От ближайшей границы участка кладбища до формируемого участка — примерно 200 метров. И возникает простой вопрос: а где именно та санитарно-защитная зона, в которой, по мнению органа, находится участок? Вот здесь начинается самое интересное. Многие рассуждают примерно так: есть кладбище → вокруг него есть санитарная зона → землю предоставить нельзя. Но юридически эта цепочка работает совсем не так. Для разных типов кладбищ санитарная классификация действительно предусматривает ориентировочные расстояния — например, 50 или 100 метров. Но с 1 января 2026 года старые ориентировочные и расчётные санитарно-защитные зоны сами по себе прекратили существование. То есть просто взять линейку, отложить от кладбища 100 метров и сказать: «Вот здесь СЗЗ» уже недостаточно. Нужно установить: каким решением создана конкретная санитарно-защитная зона; где проходят её границы; попадает ли туда именно этот участок; и какие ограничения действуют внутри зоны. Причём есть ещё одна занятная деталь. Основание Земельного кодекса, на которое сослались при отказе, применяется, когда испрашиваемый участок ПОЛНОСТЬЮ расположен в соответствующей ЗОУИТ и её режим не допускает заявленное использование. Не «рядом». Не «недалеко». Не «где-то пересекается». Полностью. А в самом отказе я не увидел ни реквизитов решения об установлении конкретной СЗЗ, ни её координат, ни описания границ, позволяющего проверить этот вывод. И тут у кадастрового инженера возникает вполне естественное желание: покажите мне эту зону. Не в философском смысле. В координатах. Потому что у земельных ограничений есть интересное свойство: пока мы обсуждаем их словами, они бывают очень большими. А когда появляются координаты — иногда заметно уменьшаются. 🙂 При этом я специально не утверждаю, что отказ уже точно незаконен. Может существовать отдельное решение об установлении СЗЗ, которое просто не указали в письме. Может существовать проект зоны. Это надо проверять. Но уже сейчас есть основания задать органу несколько совершенно конкретных вопросов: Что за зона? Каким актом установлена? Где её границы? Почему весь участок считается находящимся внутри? Что именно запрещает её режим? Вот это и есть нормальный анализ отказа. Не: «Да там кладбище далеко!» И не: «Администрация всегда неправа». А: факт → документ → координаты → норма → вывод. Кстати, в 2026 году похожая история уже дошла до кассационного суда — там ссылка на санитарно-защитную зону кладбища тоже не выдержала проверки, потому что существование самой зоны надлежащими доказательствами подтверждено не было. Полный разбор с законодательством, судебной практикой и нюансом про знаменитые «300 метров от кладбища» я написал в Дзене. 👉 [ссылка на статью] А этот участок я бы пока не хоронил. Причём на этот раз — совершенно буквально. 😄

m.dzen.ru/ivansamsonov?share_to=link

Если у вас есть земельный участок в Тверской области, проверьте его кадастровую стоимость. В регионе опубликован проект отчёта № 05/2026-ЗУ об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2026 года. Пока это только проект, собственники могут проверить сведения о своём участке и при необходимости подать замечания. Проверьте: — кадастровый номер; — площадь участка; — вид разрешённого использования; — другие характеристики, учтённые при оценке; — рассчитанную кадастровую стоимость. Это важно, поскольку кадастровая стоимость используется, в частности, для расчёта земельного налога и может влиять на другие платежи, связанные с земельным участком. Если в исходных данных есть ошибка или не учтены важные сведения, сейчас можно представить замечание с подтверждающими документами. После утверждения результатов исправить ситуацию может быть сложнее. 📌 Где проверить Проект отчёта размещён на официальном сайте ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации»: https://gbucko.ru/gko/ Также материалы можно найти в Фонде данных государственной кадастровой оценки на портале НСПД: https://nspd.gov.ru/cadastral-price/draft-reports На сайте ГБУ нужно открыть раздел «Проекты отчётов о ГКО» и найти проект отчёта № 05/2026-ЗУ. ⚠️ Срок подачи замечаний — до 7 октября 2026 года. Если сведения указаны верно, дополнительных действий не требуется. Но проверить свой кадастровый номер стоит заранее — особенно если участок недавно образован, разделён, объединён или менял характеристики. Пять минут проверки сейчас могут избавить от более сложной процедуры исправления кадастровой стоимости в будущем. 🙏

Реконструировать уже нечего Интересный случай из практики. Было три отдельных торговых здания. У каждого — свой кадастровый номер. Новый собственник решил серьёзно перестроить рынок и получил разрешение на реконструкцию. Строители зашли на объект. Старые торговые ряды разобрали. На их месте появился уже большой новый торговый объект. Казалось бы: разрешение есть, стройка закончена — теперь делаем технический план и оформляем реконструкцию. Но перед этим исходные здания сняли с кадастрового учёта как прекратившие существование. И получилось довольно странно. Сначала государству официально сообщили: «этих трёх зданий больше нет». А потом: «вот технический план на их реконструкцию». Возникает простой вопрос. А что именно мы реконструируем, если объекта уже не существует? Градостроительный кодекс здесь интересно разделяет два понятия. Реконструкция — это изменение параметров существующего объекта: площадь, объём, высота, этажность, перестройка, расширение, замена несущих конструкций. А строительство — создание здания, в том числе на месте снесённого объекта. И в этой истории Росреестр результат как реконструкцию не зарегистрировал. Дальше дело дошло до суда. Суд посмотрел на фактические работы и пришёл к выводу: произошло уже новое строительство, а не реконструкция. При этом разрешение было получено именно на реконструкцию. В итоге построенный объект оказался в истории с самовольной постройкой. Мне этот случай нравится одной деталью. На первый взгляд кажется, что проблема возникла на последнем этапе: «Росреестр отказал в техническом плане». Нет. Проблема возникла намного раньше — в тот момент, когда реальная стройка начала расходиться с юридическим маршрутом. Именно поэтому в сложных объектах я обычно не начинаю с вопроса: «Какой технический план здесь сделать?» Сначала другое: Что было? Что реально сделали? Что от старого объекта осталось? И тот ли это вообще объект, который был зарегистрирован в ЕГРН? Потому что иногда технический план можно сделать идеально. Только оформлять им уже нечего.